▲한국기독교장로회(기장) 제111회 총회 둘째 날인 16일 유지재단 이사회 보고에서는 아카데미하우스 운영 현황과 서대문선교회관 개발사업이 주요 내용으로 다뤄졌다.
한국기독교장로회(기장) 제111회 총회 둘째 날인 16일 유지재단 이사회 보고에서는 아카데미하우스 운영 현황과 서대문선교회관 개발사업이 주요 내용으로 다뤄졌다.
현재 기장 제111회 총회는 지난 15일부터 17일까지 홍천 소노벨 비발디파크에서 진행 중이다. 유지재단 측은 먼저 아카데미하우스 운영과 관련해 올해 4월 개장 이후 성황리에 운영되고 있으며, 장기 임대계약에 따른 임대수익도 계약 내용대로 정상적으로 들어오고 있다고 보고했다.
이어 보고의 상당 부분은 서대문선교회관 개발사업의 새로운 추진 계획에 할애됐다. 유지재단에 따르면 서대문 부지 개발은 제107회 총회에서 사업 추진이 승인된 이후 여러 차례 사업방안을 검토해 왔다.
당초 유지재단은 서울시와 협의를 거쳐 용적률 약 550% 수준의 역세권 장기전세주택 개발을 추진했다. 그러나 서울시 심의 과정에서 등록문화재를 포함한 부지를 고밀도로 개발하는 방안이 적합하지 않다는 판단이 내려지면서 기존 계획을 변경하게 됐다.
이에 따라 유지재단은 서울시의 심의 절차를 다시 밟는 대신, 서대문구청 차원에서 추진할 수 있는 저밀도 개발방안을 새롭게 검토했다. 보고에 따르면 새로운 계획은 현재 부지의 용도지역과 문화재 주변 여건 등을 고려해 용적률을 낮추는 방향으로 수립됐다.
유지재단은 PM사와 설계사를 선정해 사업성을 검토했으며, 현재 실수요가 높은 이른바 '국민평형' 규모의 공동주택을 중심으로 개발을 추진하고 있다고 설명했다.
지하 5층·지상 12층 3개 동, 70세대 규모
현재 계획에 따르면 서대문 부지는 용적률 239%(인센티브 포함), 지하 5층·지상 12층, 3개 동 규모로 개발될 예정이다. 공동주택은 총 70세대가 계획돼 있으며, 부대시설과 근린생활시설도 함께 들어설 예정이다.
공사기간은 인허가를 포함해 약 30개월이 소요될 것으로 예상하고 있다. 특히 유지재단은 세대수가 많지 않은 사업 특성을 고려해 분양 위험을 줄이기 위해 1군 건설사 브랜드 시공을 추진하고 있다고 밝혔다. 현재 1군 건설사와의 협의가 상당 부분 진행된 것으로 보고됐다.
분양가는 나홀로 아파트라는 사업 특성을 고려해 평당 약 5천만 원 수준을 예상하고 있으며, 평당 건축비는 약 1천만 원 수준으로 제시됐다.
사업성 검토에서는 총 매출액을 약 1,418억 원, 예상 사업비를 약 724억 원으로 산정했으며, 향후 사업수익은 약 600~700억 원 수준으로 예상했다.
다만 이는 현재 사업계획을 토대로 한 예상치로, 실제 사업 과정에서는 인허가와 공사비, 금융비용, 부동산 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있다는 점도 함께 제시됐다.
등록문화재 존치...개발과 역사적 보존 병행
▲한국기독교장로회(기장) 제111회 총회 둘째 날인 16일 유지재단 이사회 보고에서는 아카데미하우스 운영 현황과 서대문선교회관 개발사업이 주요 내용으로 다뤄졌다.
이번 사업계획에서 또 하나의 중요한 변화는 등록문화재를 존치하는 방향으로 개발계획을 확정했다는 점이다.
유지재단 측은 당초 계획을 재검토하는 과정에서 해당 부지가 역사적으로 보존할 가치가 있다는 판단을 내렸으며, 등록문화재를 철거하지 않고 보존하는 개발안을 최종적으로 추진하겠다고 밝혔다.
특히 문화재 주변의 개발 여건을 반영해 용적률을 239% 수준으로 조정했으며, 국민평형 중심의 주택 구성과 1군 건설사 브랜드를 적용함으로써 분양 경쟁력을 확보한다는 구상이다.
그러나 인허가 과정과 공사비 변동, 금융비용, 부동산 시장 변화 등 사업에 영향을 미칠 수 있는 변수들이 적지 않은 만큼 단계별로 사업비와 수익성을 지속적으로 재검토한다는 방침이다. 유지재단은 이를 통해 사업의 안정성과 수익성을 동시에 확보하겠다고 밝혔다.
개발수익, 수익형 부동산 및 연금 보존 등에 활용
서대문선교회관 개발을 통해 발생할 것으로 예상되는 수익의 활용 방안도 보고됐다. 유지재단 측은 개발 이후 발생하는 수익을 어떻게 관리하고 활용할 것인지가 중요한 과제라고 설명하면서, 우선 대체재산을 취득하고 이를 수익형 부동산으로 전환하는 방향을 검토하고 있다고 밝혔다.
개발수익의 구체적인 사용처는 향후 구성원들의 숙의 과정을 거쳐 결정한다는 방침이다. 다만 큰 틀에서는 총회 운영에 필요한 기본 경상비뿐 아니라 교단 연금 재정을 보존하는 데 상당 부분을 활용하는 방안을 고려하고 있다고 설명했다.
유지재단 측은 총회가 현재 재정적으로 어려운 상황에 놓여 있는 만큼, 이번 사업이 안정적으로 추진돼 교단의 여러 재정적 과제가 해결될 수 있도록 총회원들의 기도와 협력을 요청했다.
신탁회사 통한 사업관리...최종 리스크 검토 후 실행
사업 추진 과정에서의 위험 관리 방안도 제시됐다. 유지재단 측은 총회 자체가 개발사업을 직접 시행할 수 있는 법적 권한이 없기 때문에 신탁회사를 통한 관리신탁 방식으로 사업을 추진할 계획이라고 밝혔다.
또한 사업성이 확보됐다고 판단하기 전까지는 인허가와 분양, 공사 과정에서 발생할 수 있는 위험을 면밀히 검토하겠다는 입장이다. 유지재단은 최종적으로 사업 리스크를 충분히 검토한 뒤 실행 가능성이 확인되면 실행위원회에 보고하고 계약 체결과 공사 절차를 진행할 예정이라고 설명했다.
이번 보고는 단순히 새로운 개발사업을 소개하는 데 그치지 않고, 기존 서대문 부지 개발계획이 서울시 심의 과정에서 변경된 이후 마련된 새로운 사업구상을 총회에 다시 설명하는 성격으로 진행됐다.
특히 기존의 고밀도 개발방안에서 벗어나 등록문화재를 존치하면서 상대적으로 낮은 용적률을 적용하는 방식으로 사업계획을 수정했다는 점에서 향후 인허가와 사업성 확보 여부가 주요 관건이 될 것으로 보인다.
유지재단은 향후 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 각종 변수를 지속적으로 점검하면서, 개발사업의 안정적인 추진과 함께 그 수익이 교단의 장기적인 재정 기반을 강화하는 데 활용될 수 있도록 하겠다는 계획이다.
